賃貸借契約とサブリース契約を徹底比較！あなたはどっちのタイプ？

本記事は「不動産投資をこれから始めたい人」や「不動産投資を実践している人」向けのとなっております。

皆さんご存じのように不動産投資は家賃収入が主な収入源になります。安定した家賃収入を得る為にどんな契約方法があるのか、どんなメリットとデメリットがあるのかについて細かく解説していきます。

今回の内容を読むと

が分かるようになります。

これから不動産投資を始める人はもちろん、既に不動産投資を実践している人にとっても改めて知識を整理することが出来ますので、是非最後まで読んでください！

不動産投資には必ず欠かせない家賃収入に関してですが、不動産オーナーは「賃貸借契約」と「サブリース契約」の2つの契約方法を選ぶことが出来ます。それぞれの特徴やメリットデメリットを比較していきましょう。

賃貸借契約とサブリース契約の特徴

賃貸借契約とサブリース契約は似て非なるモノです。それぞれの特徴を知っておきましょう。

賃貸借契約の特徴

賃貸借契約とはオーナーと借主との間で行われる契約のことで、借主は不動産を借りる代わりに貸主に対して家賃を支払います。住宅などの賃貸取引において、多く使用される契約形態です。

オーナーと入居者だけの取引も稀にありますが、オーナーは管理会社に管理を委託することが一般的です。管理会社は入退去時の手続きや入居中の問い合わせの窓口的な業務を行ってくれます。

次にサブリース契約の特徴についてお話していきます。

サブリース契約の特徴

サブリース契約とは賃貸経営を行うオーナーからサブリース業者が賃貸物件を借り上げて転貸します。サブリース業者は賃貸物件の入居の有無に関わらずオーナーに保証賃料を支払いますので、オーナーの空室リスクを回避することが出来る仕組みです。

保証賃料とは、サブリース会社が入居者から受け取っている家賃からサブリース手数料などを差し引いたものです。

以上が賃貸借契約とサブリース契約の簡単な説明になります。賃貸借契約は一般的な貸主と借主の契約ですが、サブリース契約は間にサブリース会社が入って又貸しするイメージですね。サブリースの場合、入居の有無に関わらず保証賃料が入ってくるのが大きな特徴ですね。

それでは、賃貸借契約のメリットとデメリットについて解説していきます。

賃貸借契約のメリットとデメリット

賃貸借契約のメリットとデメリットについて解説していきます。メリットだけでなく、デメリットもしっかりと把握しておくことが重要です。

賃貸借契約のメリット

1. 満額の賃料を得ることが出来る
2. 面倒な賃貸管理業務を委託できる
3. 専門知識を活用することが出来る

それぞれ見ていきましょう。

満額の賃料を得ることが出来る

賃貸借契約では、オーナーが決めた賃料の満額を家賃収入として得ることが出来ますので、高い収益性を実現できます。ただし入居者がいない場合は家賃収入が0円になりますので、空室リスクが課題となります。
 

面倒な賃貸管理業務を委託できる

賃貸借契約では、別途手数料を支払う事で不動産管理会社が入居者との賃貸管理業務を代行してくれます。入居者募集、契約の締結、賃料の徴収、お部屋のメンテナンス等を行ってくれます。

また入居トラブルや家賃滞納といった問題が発生した場合には、管理会社が適切な対応を行ってくれるためオーナーは不動産にかかる時間と労力を節約することができます。手数料の内訳の中に、どこまでが業務に含まれているのかを不動産管理会社に必ず確認しましょう。
 

専門知識を活用することが出来る

賃貸借契約では、オーナーは管理会社に管理を委託できるため、素人では分からない不動産の専門知識を活用することができます。例えば市場動向や法規制の変更などの対応だけでなく、最適な賃料設定や入居者募集等の知識をそのまま活用することが出来ます。

賃貸借契約のメリットは以上になります。
続きましてデメリットについて解説していきます。

賃貸借契約のデメリット

デメリットは大きく分けると3つあります！

1. 賃貸中はオーナー自身が不動産を使用できない
2. 入退去時に修繕費用が別途必要になる
3. 空室や家賃滞納時は家賃が入ってこない

です。順番に解説します。

賃貸中はオーナー自身が不動産を使用できない

不動産オーナーは、一定期間賃貸で第三者に貸しているので、当然ながらその期間は自身がその不動産を使用することができません。自分の所有する不動産に自由に住むことが出来ないのはデメリットといえるでしょう。
 

入退去時に修繕費用が別途必要になる

賃貸借契約では、管理会社に手数料を支払い、管理や業務を任せています。
しかし、貸主の所有物件に付帯するエアコンや給湯器、壁紙、フローリングなどの設備部分などの費用は手数料に含まれていない場合が多く、借主の退去時や、入居時などに修繕費用などが別途かかる可能性があります。

全てオーナーが負担するのか？とよく質問をされますが、実はその負担割合も借主の入居期間によって異なります。下記をご覧ください。

空室や家賃滞納時は家賃が入ってこない

入居者がいなければ家賃収入が一切入ってきません。この空室リスクが賃貸借契約において1番のリスクでしょう。空室リスクをなくすためにも、不動産を購入前に周辺相場の築年数による空室率や家賃下落率などは調べておきましょう。

調べ方が分からないと言う方は、AIを使った調査がオススメです。AIの調査については、公式LINEからメッセージをいただければすぐに対応可能です。
家賃滞納については、保証人もしくは家賃保証会社必須などを条件に入居者募集をすることでリスクを回避できます。

如何でしたでしょうか。

賃貸借契約のメリットとデメリットについて解説しました。
管理会社に面倒な管理業務を任せられるのは嬉しい一方で、空室リスクを負う可能性があるので、物件を購入前にしっかりと調べておく必要がありますね。

では続きまして、サブリース契約のメリットとデメリットについて解説していきます。

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